台湾女作家许若卿（林心如饰）为了与情人赵亦堂（吴镇宇饰）生活在一起而迁居内地，临走前母亲（金燕玲饰）给了她祖上留下来的老宅钥匙，于是若卿带着女儿小梦（张煜雯饰）住进了传说中的凶宅——朝内81号。亦堂的妻子（夏文汐饰）不肯离婚，加上他常因工作与秘书琉璃（莫小棋饰）在一起，这让若卿心神不宁。诺大的宅子除了一名老佣人（袁祥仁饰）便无他人，可是小梦却说自己常与一个红衣小姐姐玩耍，大胆的若卿想要一探究竟，却意外发现了宅子的尘封往事。原来这一切与老宅原来的主人霍家三兄弟息息相关，霍家三少爷霍连奇（杨佑宁饰）一心想娶青楼头牌陆蝶玉为妻，陆蝶玉却阴差阳错与二少爷（李菁饰）进行了冥婚，这一场闹剧直接导致了日后霍家的全面衰败而现实中若卿愈发地感觉到了宅子的超自然力量。 本片改编自民间传说的四大凶宅之首“朝内81号”的诡异故事。